#2246232

Как например избежать обмана при покупке? Деревенский дом в селе (то есть он относится к ПМЖ, и там может быть прописано 'дцать людей ) с участком и постройками.

Может кто знает на какие документы надо обратить внимание, чтобы:

  1. оформить сделку так, чтобы потом её нельзя было оспорить третим лицам.
  2. убедиться что все кто были прописаны в доме выписаны
  3. убедиться что документы которые мне показывают - подлинники
  4. какие документы должны быть вообще? (какой перечень документов на дом? а на землю какие? )
  5. как убедиться что все постройки (и дом тоже) оформлены (а то может просто это всё "пред продажная подготовка" )
  6. убедиться что дом действительно газифицирован, а не просто за взятку врезан к трубе, которую отрежут после продажи

  7. Ну и самое главное как деньги то передавать (Когда)? Как вообще этот процесс у всех проходит?

P.S. а вот с задолженностью за газ, электричество и по налогам, скажем, в 100 тыс. руб. могут дом продать?

Если кто-то обладает теоретическими данными, то пожалуйста пишите! Если "проверка" требует обращения в какие-то органы "неофициально" то тоже напишите пожалуйста. Лучше потратить 1000р за неофиц. копию в гос. осргане, чем влететь на всю сумму покупки, и получить гемор в судах на год

PS- могут. Если Вы эту задолжность оплатите до момента продажи. Сумму из сделки вычтите.
7) из рук в руки при свидетелях и с оформлением бумаги подтверждающей факт передачи, если не доверяете - через банковскую ячейку или еще лучше - банковским переводом.
6) В газовую контору, обслуживающую район за справочкой и копией с папочки. Должно быть там разрешение, проект и акт выполнения работ. И с энергосбытом тоже надо проверить... вдруг счетчик левый.
5) В кадастровый комитет за подтверждением прав на собственность и отсутствия арестов и обременений. В БТИ за паспортом здания.
4) К нотариусу. Как минимум - технический паспорт БТИ (что дом существует), свидетельства о праве собственности на дом и на землю (что продавцы не с луны свалились) , кадастровый паспорт (что дом и землю не арестовали по суду), паспорта виновников торжества (что продавцы люди а не верблюды), справка из ....скорее всего местной администрации о числе прописанных.
3) Синяя печать и подпись, реквизиты. Лучше всего самому перепроверить сделав запрос в выдавшие организации.
2) В местный орган власти низшего уровня , откуда вас могут отправить в паспортный стол .
1) Проблемы Вашего нотариуса. И самому следить за полнотой документов...

оу спасибо. Хорошо, я маленько этот текст вверху поизучаю Попозже переспрошу детали, хорошо?

А как сам процесс обычно происходит (в общих чертах) Встретились, убедились кто продавцы, изучили документы, оглядели объект продажи, а дальше что? Куды? Извините за темноту Кто делает договор купли продажи? И кто дальше эту недвижимость регистирует на основании каких док-ов?

to Самоделков

Приятель, так же как вы, покупал домик в деревне(дом старый и 24сот). Нашёл "местного" юриста(в райцентре) и за "толику малую" тот помог ему не "наломать многа дров". Ну а поскольку местные знают "как-чего" и "куда бежать" процесс от "а до я" прошёл довольно таки быстро и без лишней суеты(минимум визитов в "далёкие края").

Дом не дорогой весьма, стоит $10+ тыс (60 соток, 90м.кв) . Поэтому месный юрист согласится работать только за 20,000 - 30,000 руб. Увы ... Это для меня не МАЛАЯ толика
Да и от юриста должен быть толк, то есть наняв алкашика "юриста" можно неслабо нагореть, ну т.е он бухнёт на эти 30 тыс, и скажет что он проверил и мол "там всё путём". Я это говорю к тому, что надо в этом самому разбираться. По крайней мере быть в курсе названий справок и документов, и быть осведомлённым о правильном их содержании. За что я кстати очень благодарен DSP007 какие-то документы нашёл поиском, какие-то посмотрел у знакомых.

Может кто ссылочку даст типа повестей от первого лица "Как я покупал дом в деревне" что-то в таком духе, никто не пробегал мимо таких статей? Не попадались?

DSP007 написал :
справка из ....скорее всего местной администрации о числе прописанных.

и о тех кто был прописан (умерших) у них могут быть наследники (если дом и земля до сих пор не оформлены в собственность по новому). Есть прецеденты, когда через суд люди решали эти косяки после так называемой продажи.

Самоделков написал :

  1. оформить сделку так, чтобы потом её нельзя было оспорить третим лицам.

У Вас две сделки.

  1. Покупка земли.
  2. Покупка дома.
    Все документы на землю и на дом (свидетельства на право собственности Роснедвижимость+Росреестр - на землю, Роснедвижимость(БТИ)+Росреестр на дом) у продавцов должны быть новыми (оформляется минимум год, если земля не оформлялась ранее). Лучше через риэлторов.
    Т.е. нет свидетельств на право собственности - нет сделки.

Все остальные пути так называемой купли-продажи - косяки. Расхлебывать всю оставшуюся жизнь. Нотариусам не доверять. Им пофиг.

В курсе всех путей оформления, как правило, местные геодезисты, и местная администрация (их все равно не объедете... )
Иначе косяки неизбежны.

Промежуточный вариант - аренда земли и дома до момента государственной регистрации сделок.

2 Самоделков "Может кто ссылочку даст типа повестей от первого лица "Как я покупал дом в деревне" что-то в таком духе, никто не пробегал мимо таких статей? Не попадались?"

www.forum.yurclub.ru/

alandex о, спасибо. наверно пока хватит, а то я уже не успеваю всё почитать информацией просто завалили то было ничего, ничего, информационный вакум. А тут я уже потонул в терминах и статьях, надобы время разобраться ))

но если у кого есть реальные истории, мол "мы покупали так и так" то с интересом бы почитал

ой нет, всё же запутался чуток.

У Вас две сделки.

  1. Покупка земли.
  2. Покупка дома.

то есть если человек продаёт землю+дом (для примера возьмём за $10000), то нужно определиться, что из этой суммы за дом, а что за землю? Причём сумма должны быть не просто с потолка "ну давай мол 5000 земля 5000 дом", а какие-то реальные суммы "9000" дом, "1000" земля. Правильно?

alandex
почитал ЮрКлубоский форум "недвижимость", волосы встали дыбом. Большое спасибо за ссыль! Не знаете, аналог выписки из "ЕГРП" в сельской области есть? (наверняка в местном городе-"райцентре") правильно? В ней и будут указаны ограничения и обременения по объекту недвижимости?
Ну и ещё подумал, наличкой из рук в руки передавать - пошло оно нафиг, лучше в местном отделении СберБ РФ ячейку снять (пока ещё не знаю как оно работает, но мне не горит можно и почитать неспеша как через неё деньги передают)

Хотя ... кто его знает, может быть для человека из глубинки слова "давайте передачу денег сделаем через банковскую ячейку" будут звучать так же, как "к вам прилетят иноплатеняне и заберут вас на опыты" .. ...

Самоделков написал :
то есть если человек продаёт землю+дом (для примера возьмём за $10000), то нужно определиться, что из этой суммы за дом, а что за землю? Причём сумма должны быть не просто с потолка "ну давай мол 5000 земля 5000 дом", а какие-то реальные суммы "9000" дом, "1000" земля. Правильно?

Да. Есть еще нормативная стоимость земли для этой местности. Все это знают местные геодезисты. Они землей и торгуют, как правило, вместе с администрацией.

Самоделков написал :
Не знаете, аналог выписки из "ЕГРП" в сельской области есть? (наверняка в местном городе-"райцентре") правильно? В ней и будут указаны ограничения и обременения по объекту недвижимости?

Да выписки из кадастровых паспортов даются (у нас по земле месяца за 2 -3).Если земля и дом уже оформлены.

На землю должен быть отдельный кадастровый паспорт (там на плане даже дом не нарисован) и "Свидетельство о государственной регистрации права" (собственности) у нас выдает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр).

На дом должен быть кадастровый паспорт (по новому образцу) у нас выдается БТИ-шниками и свидетельство о регистрации прав (Росреестр) - здесь аналог - приватизируемая квартира.

В Техническом пасторте дововладения (техпаспорт БТИ на дом) есть графа с указанием собственников домовладения и их долей. Паспорт действителен в течение 5 лет. (пока амнистия идет).

Просто поймите, что земля и дом разные вещи. Могут принадлежать разным людям. А документы типа как на Ваше авто. ПТС и свидетельство о регистрации.

Но факт госрегистрации не дает полной гарантии на все косяки, т.к. там могут быть всякие технические неточности (типа неправильно указана фактическая площадь участка).

У Вас сделка вообще пока непонятная . Земли сельхозназначений (50 соток)+ приусадебный участок (10 соток?) + дом на приусадебном? участке+строения. Все огорожено? Соседи есть? Границы все зафиксированы? Кому принадлежат строения на этих землях? На основании чего все эти земли изначально выделялись. На какой срок? и т.д. Да забыл про коммуникации. Чей водопровод, газ, канализация. Кому принадлежат, нет ли долевой собственности? Например газопроводы и канализация и др. тоже сейчас оформляют свидетельствами, если это долевая собственность и строилась некоммерческим партнерством граждан (соседей).

Если бы у "хозяев" были документы все было бы ясно с самого начала.

А так похоже кидалово на деньги.

Если не кидалово (что маловероятно, но бывает), то это решаемый вариант. Главное денег не платить НИКАКИХ заранее (не прогибайтесь "НА ДОВЕРИЕ" и авторитетные ссылки). Сначала собственник (или Вы по доверенности) оформляете все документы, а потом сделка купли - продажи (аналог продажи авто). Но надо понимать, что это время и расходы на оформление (большие).

И хозяева должны быть живы на момент оформления договора купли-продажи (А КТО ГАРАНТИРУЕТ???). У соседей, например, так было. Оформили собственность на часть дома, а хозяйка не кровная родственница тут же и преставилась. Ни завещания, ни договора не успели сделать. Имущество типа выморочное - типа государству...

Дачная амнистия заканчивается. Если не было постановления администрации о приватизации этой земли, то это вообще засада(а оно должно быть обязательно - ищите по номеру и дате в местном архиве по запросу).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ ЭТО ВАЖНЕЙШИЙ КЛЮЧЕВОЙ ДОКУМЕНТ НА ОСНОВАНИИ КОТОРОГО ЗЕМЛЯ ВООБЩЕ ОФОРМЛЯЕТСЯ В СОБСТВЕННОСТЬ.

Образцы документов и порядок оформления расписаны на сайтах районных администраций (официальных) и должны быть на сайтах риэлторов. Риэлторов, как правило, вокруг администрации немного и они все известны, и друг с другом общаются (т.е. если пришли к одному нормальному, то они уже вас не выпускают из рук и друг у друга не должны перебивать). Но к ним приходить надо аккуратно и с доверенностью на сделку от "хозяев", чтобы они Вас не кинули. Администрация тоже выявляет типа "бесхозные" участки и оформляет право собственности на себя, т.к. по состоянию на сегодня на 13 февраля 2011 года бесхозных участков быть уже не должно.
Риэлторов не обойдешь, т.к. самому пройти геодезию и подготовить комплект документов в Росреестр на землю не реально. Это все большие расходы и их надо учитывать.

Если землю оформлять для сделки с нуля при наличии старых документоу о собственности на землю, то это около 1 года (если повезет). По дому - быстрее должно быть.

Охренеть вот это да! Alandex снимаю шляпу Очень багодарен. Просто раздавлен информацией Нужно время переварить это всё

Да выписки из кадастровых паспортов даются (у нас по земле месяца за 2 -3).Если земля и дом уже оформлены.

Долго. Это какая же проверка, если она длится 2-3 месяца. ну да получается, только к риэлторам (очень жизненно описали, просто читал со слезами радости! так как именно так обстановочку и представлял там). Они выставляют ценник, делятся с местной администрацией, так и оформляют всё, типа узаконенных взяток нечто получается. Правильно? И покупающим и продающим быстрее, и им навар

Может и мне кто нибуть подскажет-хочу купить домик в деревне с участком документы абы что и половина сгорели земля не оформлена правда у далёкой родни но не очень чесной дооформлять не хотят говорят делайте всё сами а приобретать край по довольно веским причинам так может его легче списать совсем будто его снесли и оформить заново уже на меня? Буду блогадарен за любую помощь

Самоделков написал :
Очень багодарен. Просто раздавлен информацией Нужно время переварить это всё

Да, пожалуйста.

Мы тут с 1987 года 24 года мучаемся с долевой собственностью на землю и дом (у нас городская земля). Пока только в 2010 году оформили право собственности на землю - оформляли 2 года и удалось только благодаря помощи посредника и через риэлторов. Затрат около 20 тыс.руб. всего, не считая времени в очередях (сдавали все сами в Администрацию и конторы Росреестра и Росрегистрации).

Оформляли в 2 этапа. Сначала землю в целом на всех без фактического разделения (1 год). Потом раздел (более сложный этап) каждому в отдельности (типа 3 сестры наследники наследников бабушки). Часть дома свою 1/3 и 1/3 чужую я волевым решением сломал в 1999 году 12 лет назад (надо было строиться да и родственники тогда еще были добрые подписали разрешение на новую стройку (тогда в 1999 году еще разрешали реконструкцию на основании прав на наследство по закону).
Дом новый сейчас уже на нашей земле стоит. Надо оформлять на него кадастровый паспорт (в процессе). У нас сложный вариант был, т.к. один из выделяемых участков не прилегает к старому дому.

Не торопитесь. Это все долгий процесс. Все узнайте. Прикиньте, нужен ли большой участок 50? соток). И что с ним потом делать. Сможете ли Вы потом его продавать частями. Или там только сельхозугодья, которые изымаются, если вы их не обрабатываете. А налоги на землю - их надо платить все равно...

Самоделков написал :
Долго. Это какая же проверка, если она длится 23 месяца.

Это не проверка. А просто выписка из уже существующего документа.

Самоделков написал :

Это простая отлаженная система. Все законно.

Serega72 написал :
Может и мне кто нибуть подскажет-хочу купить домик в деревне с участком документы абы что и половина сгорели земля не оформлена правда у далёкой родни но не очень чесной дооформлять не хотят говорят делайте всё сами а приобретать край по довольно веским причинам так может его легче списать совсем будто его снесли и оформить заново уже на меня? Буду блогадарен за любую помощь

Оформляйте сначала землю по их доверенности (если они собственники). Потом уже занимайтесь домом. Хотя Техпаспорт БТИ на дом нынешний все равно надо сейчас сделать, если старый отсутствует. Это надо для оформления земли.

По дому надо себе уяснить. Кто был собственником до 1991 года. Как выделялась земля, на какой срок? Типа договор застройки должен быть. Какая тогда была земля, дачная или ИЖС.

Кто был собственником дома и земли (или правопреемником) после 1991 года до 1993 года - до 2001 года. С 2001 года до 2004 года. Там менялось законодательство. Какие были документы? Оформляли ли землю Ваши родственники? Оформляли ли землю ИХ СОСЕДИ. Были ли договора дарения и купли-продажи. Были ли постановления районной Администрации по этому земельному участку. Их даты и номера, если были.

Ищите все возможные документы.

По цепочке. Документы на дом до 1991 года - в архиве районном. Кто был собственником дома.
Основное взять доверенность у родни на оформление дома и подпись документов по оформлению и идти по инстанциям.

Первое - конечно БТИ (они и сейчас ведут на основании своих данных сведения РОСРЕЕСТРА).
Нужен технический паспорт БТИ. Если нет - вызывать инспектора БТИ для оформления техпаспорта (у нас около 5-7 тыс.руб). Без этого документа все равно землю не оформить. Техпаспорт необходим.
Техпаспорт нужен и для оформления кадастрового паспорта на дом и госрегистрации прав на дом.

Можно также взять выписки из БТИ по состоянию на момент переходов прав собственности (по датам смерти или регистрации завещания) в период до 1991 года-1993-2001 год-2004 год - в БТИ выписку взять. Там собственники дома все прописывались на каждом этапе. При выписке они передавали в дар (как правило) свои доли дома кому-нибудь. Если умирали - кто наследник. Оформляли ли наследство.

Собственник по любому должен быть (или правопреемник по наследству). Если правоприемник был и наследство оформлялось должны быть документы у нотариусов о переходе прав собственности по наследству. До 2001 года (кажется) в документах о праве на наследство на дом прописывалась и земля, на которой дом стоит. Это является основанием по действующей амнистии оформлять землю на правоприемника.

" может его легче списать совсем будто его снесли и оформить заново уже на меня?"
Не делайте косяков. Оформляйте все поэтапно документы на дом -приватизация земли - слом дома на своей земле - строительство нового дома - оформление права собственности на новый дом.

Слом старого всего дома на этом этапе не облегчает оформление земли, может усложнить наоборот. Т.к. землю в целом (без долей) изначально оформляют по техпаспорту БТИ с перечисленными в нем дольщиками. После оформления земли в целом каждый дольщик может распорядиться своим имуществом (землей) даже без выделения доли фактически в каких-то границах.
Только, если есть наследники-дольщики умершие(но у могут быть наследники и право на часть дома все равно остается, даже если фактически дома нет). Т.е. если снесете можете отвечать перед ними хоть на 1 руб. за ущерб.

До суда не надо доводить. Это дорого. По земле около 70 тыс. суд стоит, если не удалось договориться о разделе полюбовно.

В первую очередь надо смотреть все документы БТИ, что есть.

Учтите, что по мере оформления ценность участка и дома возрастает

Спасибо за совет я так понял что легче оформить чем списать и заново оформить?

Serega72 написал :
Спасибо за совет я так понял что легче оформить чем списать и заново оформить?

Пожалуйста!
Да легче, если это можно назвать "легче". Но оформлять надо все равно. Собственники обязаны это сделать. Для продажи или для дальнейшего владения, для уплаты налогов. Т.к. в законе о ЗЕМЛЕ написано типа "неплательщики налога могут быть лишены права пользования землей". Этот этап в России впереди.
Сейчас делайте все по закону, пока еще амнистия действует. Иначе могут отказывать в приватизации земли и заставлять выкупать землю у государства. У нас некоторым пришлось идти по этому пути. Все зависит от конкретного случая по владению и документам на сегодня.

У Вас сделка вообще пока непонятная . Земли сельхозназначений (50 соток)+ приусадебный участок (10 соток?) + дом на приусадебном? участке+строения. Все огорожено? Соседи есть? Границы все зафиксированы? Кому принадлежат строения на этих землях? На основании чего все эти земли изначально выделялись. На какой срок? и т.д. Да забыл про коммуникации. Чей водопровод, газ, канализация. Кому принадлежат, нет ли долевой собственности? Например газопроводы и канализация и др. тоже сейчас оформляют свидетельствами, если это долевая собственность и строилась некоммерческим партнерством граждан (соседей).

Хмм..вопросы резонные.. тогда давайте так ... пока ветку заморозим на веремя, я ксероксы возьму. Про 10 соток не понял. Это не московская область, там у всех участки то ли 50 то ли 60 соток. Стоит грубо дом, за ним сад метров 40, за ним ещё огород столько же. И соседи тут же, такие-же. Огорожено, да. Но так как все живут мирно, то заборов в 3 метра высотой нет Я просто всё что хотел пока получил (названия контор, названия документов, сроки действия, как лучше на месте сориентирваться итд, СПАСИБО ВСЕМ!), чтобы не грузить отзывчивых людей своими проблемами, я пока предлагаю заморозить тему (вместе с Сергеем72, уж простите ) на время выяснений как чего.

Самоделков написал :
чтобы не грузить отзывчивых людей своими проблемами, я пока предлагаю заморозить тему (вместе с Сергеем72, уж простите ) на время выяснений как чего.

Ок. Ждем инфо.