#805506

Сделан проект организации второго выхода на лоджию из кухни за счет существующего под кухонным окном "хрущевского холодильника", согласован с СЭС и Упр. компанией, но гор. отдел архитектуры требует еще и согласия всех соседей, ибо по 36 ст.ЖК "наружные стены являются общей долевой собственностью" (частично обсуждение было здесь: http://www.mastercity.ru/vforum/showthread.php?p=745138#post745138).
Несущая способность стен не затронута (это отражено в проекте), внешний вид фасада не изменяется (все изменения находятся ниже наружного ограждения лоджии и с улицы совершенно не видны).
Поэтому у меня вопрос к практикующим юристам: если ограничиться только существующими согласованиями с СЭС и УК, чем это реально грозит? Я имею в виду правоприменительную практику (или как это у вас правильно называется...), и вообще, не могли бы вы проконсультировать, как лучше в данной ситуации поступить?

Вер@ написал :
но гор. отдел архитектуры требует еще и согласия всех соседей

Если архитектура требует, значит пока вы их требование не удовлетворите - она добро не даст.
А если так, то без него вы не сможете зарегистрировать свои изменения в регистрационной службе для того чтобы отразить их в реестре.
В случае если впоследствии вы будете осуществлять сделку с данным имуществом и представите на регистрацию поэтажку с произведенными изменениями вам в регистрации откажут, т.к. будет несоответствие между представленными сведениями и теми, которые имеются в реестре прав.

Исходя из того, что никаких сделок в обозримом будущем не планируется, могут ли быть сейчас какие-то реальные санкции и от кого? (А при сделках сейчас практически все риэлторы пишут, что узаконивают все сами, тем более проект есть, и почти согласован...).

Вер@ написал :
и почти согласован...).

Почти не считается. Если изменения не зарегистрированы в установленном порядке, что есть проект, что его нет - последствия одинковы.
Что касается органов, то это может быть Жилинспеция. Правда вероятность проверки крайне мала.
По санкциям - административная ответственность.
Статья 9.4. Нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

  1. Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий), -
    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от тридцати тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
    (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
  2. То же действие, которое затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей, а также безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, -
    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
    (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

Но это так, на вскидку.
С конкретикой надо разбираться.

Вер@ написал :
могут ли быть сейчас какие-то реальные санкции и от кого?

Самые опасные сейчас для Вас враги - это соседи! Они могут начать защищать свои нарушенные права.
Если уверены, что делать этого они не будут, то смело пролезайте на свою лоджию через кухонный проем "холодильника", оставив проблемы согласования своим потомкм ! У них ведь будут другие соседи.

OMON написал :
оставив проблемы согласования своим потомкм !

И они Вам скажут за это "спасибо".

Уважаемый Bizon, спасибо за информацию по штрафам. На такое я согласна
Т.е., "вернуть все взад" не потребуют? По крайней мере, юридических оснований для этого нет?

Вер@ написал :
"вернуть все взад" не потребуют

Вот что говорит ЖК РФ по вашему вопросу:
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

  1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
  2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (Прим. Какая именно ответственность я вам указал выше).
  3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
  4. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
    1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
    2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
  5. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
    Так что вот так!
    Правда пока повсеместный характер проверки не приобрели.
    Но... кто его знает что будет через некоторое время. Постявят задачу перед чиновниками и усе.

Вер@ написал :
если ограничиться только существующими согласованиями с СЭС и УК, чем это реально грозит?

К сожалению, одни эти согласования не играют решающей роли. Главное - получить разрешение местных органов власти (оформлением какового и занимается архитектура). А она будет барьером в получении такого разрешения, считая, что нужно согласие соседей.

А в чем, собственно, нарушаются их права или законные интересы ?
Как конкретно этот дополнительный проем ущемляет их права ?
Не вижу возможности предоставления в данной ситуации внятного ответа на этот вопрос.
Получив отказ в согласовании, попробуйте оспорить его по суду.

Stez написал :
попробуйте оспорить его по суду

Если у вас есть силы, время, деньги и огромное терпение.

Не нагоняйте тучи: категория дел не самая сложная.

А у нас судопроизводство неповоротливое по любой категории дел.
Заседаний может и меньше будет, но вряд ли есть много желающих посещать судебные инстанции.

Большое всем спасибо за активное участие!
Как раз суда (как инстанции) я совсем не боюсь, "плавали - знаем"! Пришлось в процессе приватизации квартиры узаконивать перепланировку, сделанную еще в те времена, когда и слова-то такого не было
Суд - это совсем не страшно, не дорого и не долго.
Боюсь только, что меня сочтут рецидивистом за второе уже согласование по суду ...
Хотя права соседей в данном случае совсем не ущемляются, поскольку:
а) несущая способность стен не нарушается (отражено в проекте);
б) внешний вид фасада не изменяется (все это ниже наружного ограждения лоджии и снаружи не видно).
Кстати (я понимаю, что это совсем уж апофегей наивности, но все же): куда можно послать предложения по внесению изменений в ЖК в той части, что "внесение изменений в наружные стены требуют согласования со всеми собственниками, за исключением тех случаев, когда:
а)...
б) ... "
В Госдуму?

Вер@ написал :
Суд - это совсем не страшно, не дорого и не долго.

Всем бы такую закалку!
Послать можно в орган, обладающий правом законодательной инициативы.
Куда именно, вопрос интересный. Есть приемные общественные у партий. К ним можно. Но вряд ли что-то получится.

Bizon написал :
Цитата:
Сообщение от Вер@
Суд - это совсем не страшно, не дорого и не долго.

Всем бы такую закалку!

Ну ведь правда же - отнести документы, а через пару месяцев забрать решение, заплатив за это 100 руб. госпошлины. Чего тут страшного?

Ничего страшного!
Просто у части населения, при упоминании слова "суд", муражки по коже.
На то есть как объективные, так и субъективные причины.
Но... это уже не в тему.

Stez написал :
А в чем, собственно, нарушаются их права или законные интересы ?
Как конкретно этот дополнительный проем ущемляет их права ?
Не вижу возможности предоставления в данной ситуации внятного ответа на этот вопрос.
Получив отказ в согласовании, попробуйте оспорить его по суду.

Фасад здания является общей собственностью жильцов дома. Уменьшая площадь фасада, вы нарушаете права собственности всех жильцов данного дома.

можно и в суд обратиться, но суд будет на стороне жильцов - читал про похожий случай на другом юридическом форуме. Там предпринимательша перевела жилое помещение в нежилое на первом этаже дома, но ей запретили прорезать отдельный вход в её помещение в наружной стене здания

ivan_iv написал :
можно и в суд обратиться, но суд будет на стороне жильцов - читал про похожий случай на другом юридическом форуме. Там предпринимательша перевела жилое помещение в нежилое на первом этаже дома, но ей запретили прорезать отдельный вход в её помещение в наружной стене здания

ИМХО, этот случай ну совсем не похожий...
В Вашем примере отдельный вход в наружной стене влияет и на несущую способность этой стены, и на внешний вид дома в целом. Это действительно затрагивает интересы всех жителей дома.
В моем же случае НЕТ НИ ТОГО, НИ ДРУГОГО.
Кстати, уважаемые юристы, если я действительно соберусь действовать через суд, то в случае отказа чем мне это грозит? Ведь придется оплачивать какие-то судебные издержки? В каком размере,
не подскажете?
И вообще, из вашей практики, насколько часто суд действительно руководствуется логикой и здравым смыслом, а не только буквой закона? Т.е., какова вероятность положительного решения в моем случае?
Заранее спасибо за комментарии.

Слишком короткое описание фабулы дела, вполне возможно там были и иные обстоятельства. приведшие к такому результату. Прорезать в капитальной стене еще один вход - это не шутка.
Что касается фасада, как общей собственности жильцов, то- да- общей собственностью собственники владеют, пользуются и распоряжаются по соглашению. ИХ СПОРЫ РЕШАЮТСЯ СУДОМ.

Положительное решение суда будет напрямую зависеть от вывода суда о том, затрагиваются ли (и как существенно) планируемыми Вами изменениями в состоянии общей собственности (фасада) интересы остальных сособственников. Дело из категории "оценочных".

Вер@ написал :
внешний вид фасада не изменяется (все изменения находятся ниже наружного ограждения лоджии и с улицы совершенно не видны).

пропал кусок внешней стены - теперь вместо него вход на лоджию (причём неважно, что снаружи этот кусок не виден). Был кусок стены - стал кусок двери.

Внешняя стена - общая домовая собственность. Лишать собственников части их собственности без их согласия - незаконно.

почему в данном случае суд вдруг примет вашу сторону и наплюёт на права собственности остальных жильцов - мне лично непонятно.

Если хотите ответ "по теории", то пож. В общей собственности сособственников находится ВСЯ СТЕНА, а нее отдельный кусок. И всю стену у них никто не отбирает. Это во-первых.
Теперь "на пальцах". Например, на общей дороге в СНТ растет дерево, мешающее въезду на один из участков. Вы думаете, что сам факт принадлежности его к общей собственности членов СНТ и отсутствие их согласия помешают суду признать действия владельца этого участка, свалившего это дерево, правомерными ? Или он никогда не въедет на свой участок, не получив согласие остальных членов СНТ на валку этого дерева ?????

Stez написал :
В общей собственности сособственников находится ВСЯ СТЕНА, а не её отдельный кусок.

и стена, и её отдельный кусок находятся в собственности. Иначе получается противоречие - по Вашему любой отдельно взятый кусок не находится в собственности, а все они вместе составляют стену и она уже входит в собственность.

Stez написал :
Например, на общей дороге в СНТ растет дерево, мешающее въезду на один из участков.

пример не вполне корректен.
точнее будет сказать - что раньше все по этой дороге ходили пешком. И покупатель должен понимать, что на машине тут никто не ездит (в нашем случае - никто не строил проход в свою лоджию через общий фасад).

Если собственники все вместе согласятся, что надо ездить по дорогам на авто (т.е. строить проход на лоджию), то тогда они же и решат это дерево в общей собственности спилить (разрешить ломать фасад).

Я всё равно не понимаю, на каком основании суд (из-за желания одного из жильцов построить себе такой вход на свою лоджию) будет лишать остальных жильцов (без их согласия) части общедолевой собственности в виде куска внешней стены.

Еще раз попытайтесь вдуматься: сособственникам НЕ ПРИНАДЛЕЖАТ отдельные части имущества, находящЕГОСЯ в их общей собственности. Никакого противоречия здесь нет. Имущества в целом (стены) они не лишаются. Споры между ними возможны ПО РАСПОРЯЖЕНИЮ этим имуществом как в целом так и в его части, в том числе ввиду его частичной реконструкции одним из сособственников.
Что здесь непонятного ????

Теперь по приведенному примеру "на пальцах". Да, по дороге никто не ездил, да на нем росло дерево, находящеееся в общей собственности садоводов. Но был предоставлен новый участок, на который новый садовод не может въехать из-за этого дерева. Так что, ему без согласия остальных садоводов на рубку этого дерева так и не суждено въехать на свой участок ? У Вас так получается ?????
Чего здесь то непонятного ???

допустим внешняя стена кирпичная. По вашей логике каждый отдельный кирпич не является общедолевой собственностью, так?

начинаем стену разбирать, вытаскивая из неё по одному кирпич за кирпичом, как не являющиеся общедолевой собственностью вещи.

в какой момент жильцы имеют право этот процесс остановить? Следуя Вашей логике - только когда они попробуют забрать последний (!) кирпич - ведь только тогда стена (полностью) исчезнет. По моей логике - когда попробуют забрать первый из кирпичей, имущества в целом они не лишаются, но лишаются его части.

Предположим у вас с соседом автомобиль в общей собственности. И тут он решил колёса с него открутить и продать. При этом он говорит - ну я же не лишаю вас нашей общей собственности - вот он, автомобиль, стоит во дворе на кирпичиках, пользуйтесь им и дальше. А колёса я себе возьму, мне они нужнее. так и со стеной.

ps. если я из вашей логики сделал неправильный вывод про последний кирпич, прошу тогда меня подкорректировать.
Когда мы можем остановить такого разборщика стены? И почему?

Да, под РАСПОРЯЖЕНИЕМ общим имуществом понимается и его умаление. В данном случае -уменьшение его количественных показателей на определенное количество кирпичей. Совершенно верно. Если в данном случае такое распоряжение общим имуществом не ведет к существенному ущемлению прав остальных сособственников такие действия одного из них являются ПРАВОМЕРНЫМИ.

Stez написал :

Stez написал :
Теперь по приведенному примеру "на пальцах". Да, по дороге никто не ездил, да на нем росло дерево, находящеееся в общей собственности садоводов. Но был предоставлен новый участок, на который новый садовод не может въехать из-за этого дерева. Так что, ему без согласия остальных садоводов на рубку этого дерева так и не суждено въехать на свой участок ? У Вас так получается ?????
Чего здесь то непонятного ???

да , не суждено. Вель все остальные садоводы (в чьей собственности и дорога, и дерево), договорились, что тут не место для машин, все ходят пешком и ездят на велосипедах.
Так что въехать - не суждено, пусть как и остальные -пешком.

«Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как (1) в интересах общества и на условиях, предусмотренных (2) законом и (3) общими принципами международного права»
ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека.

я в случае фасада не вижу как-то интересов общества. Интерес одного человека - вижу, а общества - нет.